AGEVOLAZIONI PRIMA CASA: POSSIBILITA’ DI AVVALERSENE NELL’IPOTESI DI PRE-POSSIDENZA NELLO STESSO COMUNE DI ALTRO IMMOBILE ACQUISTATO ANTE 1978.

L’art. 1, comma 4-bis, della Nota II-bis della tariffa parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131 (nella nuova formulazione introdotta con Legge n. 208/2015) la quale, al fine di favorire la sostituzione dell’attuale abitazione, consente al contribuente di fruire dell’agevolazione in parola anche nell’ipotesi di titolarità nello stesso Comune di residenza di altra proprietà, a condizione che quest’ultima sia stata acquistata con le agevolazioni elencate nella lettera c) e che l’acquirente si impegni, con dichiarazione da rendere nell’atto, ad alienarla entro un anno dalla data del nuovo trasferimento; “L’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto”.
Il tenore letterale della disposizione in commento, ed in particolar modo l’espresso riferimento ai “requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c)”, non consentirebbe di favorire una soluzione affermativa in ordine alla possibilità di avvalersi delle agevolazioni prima casa nel caso di pre-possidenza nello stesso comune di altro immobile acquistato prima dell’introduzione della norma agevolativa e quindi senza usufruire del predetto beneficio.
Ed invero, in tema di norme tributarie agevolative l’impostazione tradizionale della giurisprudenza propende per la loro stretta interpretazione, senza possibilità di applicare la norma oltre i casi e le situazioni non riconducibili al significato letterale del dato testuale (Cass., SS.UU., n. 11373/2015; Cass. n. 25586/2016; Cass. n. 3268/2019).
Ad analoghe conclusioni, almeno in un primo momento, è giunta l’A.F. la quale con circolare n. 27/E del 13.6.2016 ha precisato che “L’acquisto di una abitazione sita in un comune nel quale l’acquirente è già titolare di altra abitazione, acquistata senza fruire delle agevolazioni per la prima casa, non può beneficiare di tali agevolazioni, anche se l’acquirente si impegna a vendere, entro un anno dal nuovo acquisto, l’immobile posseduto”.
Tuttavia, recentemente, si è registrata una decisa apertura da parte della stessa A.F. verso un’applicazione meno rigida della norma in considerazione della ratio ad essa sottesa.
Ad esempio è’ stato ritenuto non ostativo al riconoscimento dell’agevolazione in parola il caso di immobile pre-posseduto acquistato nel 1990 da una Società costruttrice senza usufruire dell’agevolazione prima casa e quindi in vigenza della norma, poi soppressa nel 1993, che prevedeva già l’applicazione dell’aliquota agevolata del 4% indistintamente per tutte le cessioni abitative effettuate da costruttori (cfr. risposta ad interpello n. 377/2019).
Con più diretto riferimento alla fattispecie concreta in esame, è senza dubbio di grande interesse la risposta all’istanza di interpello n. 123/2018 con la quale l’A.F. ha ammesso la possibilità di beneficiare delle agevolazioni “prima casa” in relazione ad un immobile ereditato, pur in presenza nello stesso comune di altro immobile “non agevolato”, in quanto acquistato prima dell’entrata in vigore della legge agevolativa n. 168/1982.
Orbene, nonostante il chiarimento fornito dalla Direzione Generale dell’AdE sembra essere assolutamente dirimente rispetto alla questione proposta, non si può non evidenziare che la risposta all’interpello vincola l’A.F. limitatamente al singolo caso trattato ed esclusivamente nei riguardi del contribuente istante, non ponendo al riparo da una futura contestazione dell’ufficio finanziario gli altri contribuenti che intendono aderire a quella risposta (cfr. Cass. Civ. sez. trib. Ordinanza n. 9719/2018 sull’inesistenza nel nostro ordinamento di un generico principio di affidamento del contribuente).
E’ però altrettanto vero che la soluzione prospettata nel richiamato documento di prassi, oltre ad essere quella più aderente alle finalità perseguite dalla norma agevolativa, ha anche il pregio, non di poco conto, di assicurare parità di trattamento fiscale in relazione a situazioni di fatto omogenee, salvaguardando in tal modo il rispetto di fondamentali principi costituzionalmente garantiti.
Alla stregua delle considerazioni esposte, nell’impossibilità di un preventivo trasferimento dell’immobile pre-posseduto, ritengo di notevole ausilio il citato precedente interpretativo e pertanto certamente sostenibile, ed eventualmente difendibile in sede giudiziaria, il diritto a fruire dell’agevolazione “prima casa”, a condizione che gli acquirenti, con dichiarazione da rendere in atto, siano stati a suo tempo in possesso dei requisiti prescritti in relazione all’immobile pre-posseduto,